陕北煤老板折翼豪宅滞销
讨论曲江，就永远绕不开陕北人。
从陕北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨过乌兰木伦河到内蒙古上湾、到鄂尔多斯（9.450， 0.00， 0.00%）市，这条200多公里长的狭长地带被誉为中国的“能源走廊”。这里，每平方公里的土地之下蕴藏着高达10亿元的巨额财富。其中，鄂尔多斯，被称作“大漠上的迪拜”；而榆林，则被冠以“中国科威特”。
与邻居鄂尔多斯不同，榆林人喜欢在省城西安和榆林两地买房，即使有点积蓄的普通家庭，也都倾向于在西安买一套房子。陕北由于气候条件恶劣，临近沙漠地带，降雨稀少，历来就有不少人迁居土地肥沃的关中。此外，虽然煤炭给榆林带来了大量财富，经济总量一度逼近西安，但其软实力与西安仍有很大差距，尤其是在医疗、教育等方面差距明显。很多榆林人子女在西安上学，毕业在西安工作，最终也就定居西安。
曾经，榆林上亿的富豪很多。当地人经常给你举各种例子，炫耀他们的“富”。比如，在榆林市的神木县，身家上亿的富豪如果一个挨一个地站在一起，能站满整个县政府附近的广场；比如有的煤老板在东南亚赌钱，一次能输几千万；比如一个煤老板去西安买房，另一个煤老板在电话里通知“顺便给我捎上一柱柱”（所谓的“一柱柱”，也就是一个单元）。
“正是这种财大气粗，让西安普通住宅售价在6000元上下时，曲江高端住宅价格突破了2万元。”房地产中介唐果坦言，曲江的高端住宅最开始就是以财富阶层中央住区的身份出现，2011年以前，全靠陕北人撑着，很多项目不光是去陕北拓客，更努力从自身定位、建筑风格上向客户靠拢。
“有一次，一位陕北客户拖着两个麻袋进来，说要买房，打开绳子，里面全是整捆整捆的百元钞票。”对于陕北人的“壕”，唐果印象深刻，“他们开口就要最贵的，装修全贴大理石，吊顶就要石膏穹顶、罗马柱，怎么气派怎么来。”而坊间也有流传，在西安，不止是售楼部，商场服务员听到陕北口音都会热情地连呼“老板”。
这些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理财手段，大部分只会炒房子、炒黄金。张黎是陕北某“煤老板”的远方亲戚。他讲述，2012年年初，这位“老板”表舅一次性付款买下两套别墅，付完了钱办好了手续，还是意犹未尽，想起刚从银行取的钱还在车里，于是又开车到另一小区，再次买下两套房子。
“曲江几乎每个小区都可以听到陕北话，有的小区官方语言就是陕北话。我表舅住的小区，大概有一百来户都是陕北人。他们买房爱扎堆，都是亲戚介绍亲戚、朋友推荐朋友。来自延安、榆林两地挂着‘陕K’‘陕J’牌照的车辆，进进出出，早就是很多小区一景。”张黎补充。
这也和媒体对西安楼市置业结构的评价相符。2010年，有报纸在谈到西安楼市时说，“陕北人带来的大量资本，直接推高了曲江房价，而后出于示范效应其他片区跟涨。”
实际上，在煤炭“黄金十年”里，不仅房地产，榆林市依靠煤炭经济已经成长为陕西省内仅次于省会城市西安的第二大经济体，超过咸阳、宝鸡、渭南等关中城市，成为驱动陕西经济“弯道超车”的一个重要引擎。
可随着煤炭不景气，这种“牛气”在2012年轰然倒塌。“能源经济破灭，陕北富豪和中产财富缩水，无力持续购房。而泡沫期的陕北投资客、本地能源客户一旦退出，市场剩下的客户就是中低收入客群。这些人群无力承担之前炒起来的高房价，楼市只能被迫回落。而有的在前几年就入市的豪宅，并没有适时研究客户需求的变化，所以造成了滞销。”从业十年，唐果的观点是，“西安市场刚需化面貌日益突出，做得好没用，客户还是买不起。改善客户普遍中年，相对比较挑剔，所以市场迟迟难以激活。”
而自称早“售罄”的曲江南湖别墅项目，在2016年，也丝毫不见入住或装修的痕迹。
易道顾问机构测算，截至2016年7月，西安别墅存量面积为112万平方米，按照近一年的月均销售速度，消化周期达到30个月；再算上洋房、大平层，全部豪宅存量为427万平方米，消化周期更是达48个月，远高于普通住宅市场22个月的消化周期。这意味着，粗略来看，西安豪宅消化周期目前还有33个月。
