西安新房供需失衡 购房者涌向二手房市场
4月二手房价格环比上涨2.3% 新调控政策在路上？
王登海
连续数周的“抢房”大潮，将西安新房市场供需失衡的矛盾展现得淋漓尽致。经历了长时间的排号、摇号，但仍然一房难求后，不少购房者转战二手房市场，推动二手房市场价格快速攀升，部分二手房价格与新房价格倒挂明显。
《中国经营报》记者近期走访了解到，随着二手房需求爆发，市场也不时传出 “毁约”“加价”等声音。
“二手房的价格不受政府管控，是由房东来决定的，因此可以根据市场行情坐地起价。”一名二手房中介人员向记者抱怨，不少二手房业主对市场的态度，让他们的工作也变难了。
与此同时，被住建部约谈的消息传开后，西安房地产市场似乎再次面临着更加严格的调控措施出台，但迟未出台的政策，也让许多购房者深感不安。
转战二手房市场
5月22日中午12时许，西安市西大街116号的西安二手房交易市场还未到下午办公时间，门前已经聚集了上百人。上班时间一到，二手房交易市场的门刚打开，门外等待的人就迫不及待地涌入，顷刻之间，将整个交易大厅围得水泄不通。大厅内放眼望去，每个窗口都排满了人，电子合成的叫号声不绝于耳，身穿西装衬衫的中介人员挂着工牌，拿着一沓沓厚厚的资料，穿梭在人群中。
“摇不上号，所以只能买二手房了。”交易大厅内，一名前来办理过户手续的男子在队伍靠后位置焦急地排着队。他告诉记者，近两个月来，他一直关注西安房地产市场的情况，因为买不到一手房，所以只好转战二手房市场。
据记者了解，在二手房交易市场大厅内，这样的购房者不在少数。“（新房）房源少，即使有项目，也要排号、摇号，基本都是一次开盘几百套房子，几千人在抢房，摇到号的几率太小了。”因此，不少购房者将目光放在了二手房市场。
链家的一名中介人员告诉记者，这样的情形已经持续了一段时间。对于二手房市场的火爆，不少人认为，这与近期西安新房供需失衡的现状密不可分。近两个月来，西安新上市的房源比计划中的要少很多。
根据西安市住房保障和房屋管理局公布的各开发企业申报的主城区及长安区2018年新建商品住宅（含公寓）上市供应计划，3~5月份，西安有东方馨苑等170个项目计划入市，上市总房源为48450套。市场研究机构克而瑞数据显示，2018年3月5日~5月20日，西安商品住宅供应面积为279.33万平方米，共有25144套房源入市销售，市场实际上市量仅为计划的52%。
伴随新房市场供需失衡而来的则是，市场普遍出现开发商通过设置全款优先、捆绑销售等条件。为此，3月底，西安出台了摇号政策，要求意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
不过，摇号政策虽然保障了市场的公平性，但是并未解决供需矛盾的根本问题。根据西安本地研究机构美城股份发布的西安房地产市场周报，在5月7日~5月13日期间，西安共有9个住宅项目开盘，产品涵盖高层、洋房、别墅等，其中住宅总推货量为2706套，平均去化达100%，即开盘项目均已售罄。本次开盘项目中签率最低仅为3%，最高42%，平均中签率25%。
美城股份的统计月报还指出，截至2018年4月末，西安商品住宅库存量为609.96万平方米，比上月减少了25.27万平方米，去化周期降为5个月，且已是连续4个月环比降低。单从4月份数据来看，住宅存量已低于行业临界值6个月，市场供需失衡情形进一步加剧。
“毁约”“加价”乱象频现
在西安二手房交易市场大厅外，一名男子生气地打完一个电话后告诉记者：“这人太不近人情了。”原因是他将自己的住房卖了出去，签订合同后，新业主要求他立马搬出去，而自己的新住房还没有收拾妥当，提出宽限一个礼拜时间的要求被拒绝。
“他还是担心你违约或者涨价。”帮他卖房的中介人员接过话说道。这位中介人员表示，近期，随着二手房市场愈发火爆，的确出现了不少卖房者已经签订合同，却反悔不卖或要求加价的失信行为。因此，“他的行为也能理解，一旦出现这样的状况，他们的购房成本也会抬升。”
“购房者想把价格谈下去，两三次犹豫磨蹭后，价格却越谈越高。”该中介人员称，目前，西安市场上一房难求的不仅仅是新房，二手房也面临着同样尴尬的困境。他观察到的情况是，目前在市场上交易的二手房房源并不多，“很多业主都把房源挂出来试探，找到适当的机会再出手。”
“市场在不断升温，二手房业主总感觉价格报低了，因此在签订合同后违约的情况并不少见。”该中介人员向记者抱怨，市场情况和二手房房东的态度，让他们的工作也变难了。
5月16日，国家统计局发布的2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2018年4月，西安二手房价格环比上涨2.3%，同比上涨9.4%。
随着二手房市场的持续升温，新房、二手房价格倒挂的现象在西安也不再是新鲜事，“并且这种现象越来越明显，差价也越来越大，特别是在一些新房源比较少的核心区域。”西安一名房地产人士对记者表示。
近期，记者以购房者身份走访多个二手房中介机构门店时，不少中介人员都有同样的感受。“相对来说，一些小区环境比较差，比如独栋小区的二手房价格稍微低一点儿，如果小区环境好，地理位置比较优越，二手房的房价则明显高很多。”一名中介人员告诉记者，二手房中，最抢手的是五六年的成熟小区，一般情况下，这样的房源的确比周边的新盘价格高。
新政在路上？
据新华社消息，5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
此外，上述报道指出，“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。
谈及此次被“约谈”的原因，西安市房管局方面称，由于近期西安市房地产市场出现了区域性、结构性的供应短缺，房价上涨压力加大，按照通知要求，4月底，包括西安在内的12个城市参加了住建部会议，分析研判房地产市场形势，研究下一步工作。
“如果按照这个逻辑，西安或许也会出台更加严格的调控措施。”一名房地产人士分析称，“毕竟约谈后一周，成都立马做出了回应，出台了调控政策。”
记者从权威人士处了解到，近期，国务院调研组奔赴西安调研楼市状况。这也让当地从业人士普遍猜测，新的调控政策或很快出台。
在成都近期的调控政策中，最让市场关注的是对新落户者进行了购房管控。新落户者需缴纳12个月以上社保方可购房。
与成都相比，西安似乎面临着同样的问题。学历起点低、年龄限制低、附加条件少的西安户籍政策不断吸引人口迁入。西安公安发布的数据显示，2017年新迁落户人口总计25万余人。截至2018年5月14日，全市共迁入401938人。
此前，陕西省统计局新闻发言人、总统计师张烨在新闻发布会上分析西安房价上涨较快的原因时表示，西安市2018年开启“最优落户政策”之后，目前累计已有近50万人落户。这些新增落户人口形成刚性住房需求，是推动西安房价较快上涨的主要原因。
房管局表示，下一步将继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，按照住建部的工作部署和省、市的工作安排，结合本地实际，深化土地供给侧结构性改革，严格落实住宅用地供应“两个20%”原则，科学制定住房发展规划，加快住房制度改革步伐，切实稳定房价，促进房地产市场持续平稳健康发展。
