说到西安楼市大家可能都有话要说但最直观的感受可能就是：2018这大半年西安楼市“有点忙”。
一手房“摇不上”？
二手房“买不起”？还有开发商“自己告自己”？
请看这些年西安的楼市政策
2017年1月1日，西安市出台了购房限购的通知，只能新购一套商品房。2017年4月18日，限购政策升级，增加了购房的首付款比例和二手房必须取得不动产证满两年才能交易的规定。
2018年3月，全国又掀起了新一轮的“精准调控”， 再次收紧房地产调控政策，上海、南京、长沙、成都等地相继实施“公正摇号”政策，而西安3月最后一天加入“摇号卖房”队伍。 3月30日，西安房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》。其中明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
2018年5月25日 ，为维护房地产市场秩序，保障购房人的知情权、选择权，营造公开、公平、有序的房地产市场环境，西安市房管局决定在全西安市范围开展商品房交易秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为。
2018年6月24日，西安房管局发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，明确规定： 1、二手房交易由满二满五，放宽至满二满三； 2、每个家庭只能参加一个住房项目的摇号登记； 3、意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致； 4、未婚、离异不满三年的单身人群不属于刚需家庭，摇号优先保证刚需人群； 5、购房人群大于开盘套数时优先刚需人群。
2018年9月14日，《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》（以下简称方案）和《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》正式对外发布并开始实施。
2018年9月19日下午，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》。
如此现象
西安楼市究竟如何破局 ……
西安市民：“二手房比新房贵，想买买不起嘛。”
西安市民：“（上半年）新房要排队摇号，而且不是付全款根本都没资格。”
“新房摇不上，二手房买不起。”这或许是西安楼市2018上半年最大的两大“奇观”。
可是进入9月以来，西安楼市的热情似乎开始有些“凉凉”。那么西安房屋销售市场到底是怎样的现状，看似偃旗息鼓的“火爆西安楼市”，真的凉下来了吗？今天，我们通过一组调查，还原一个真实的西安楼市。
西安本土自媒体人王伟：“原本‘金九银十’，但今年的9月，相比往年就太冷了。”
王伟是土生土长的西安人，因为个人爱好，和多年的挑房看房买房经验，让他在圈内成为小有名气的民间“房专家”。西安本土自媒体人王伟：
西安的房价是从2016年开始上涨的，我本身就是西安人，西安的房价一直维持在七千、七千五的水平。就可能今年七千五，明年七千四，波动很小，从2016年开始，就经历了九千、九千五、一万，甚至到现在一万一、一万二的价格。
综合数据来看，从2008年到2018年的十年间，西安房地产市场中的商品房，从供应量、成交量到均价都发生了很大变化。尤其是均价方面，在从四千元档进入六千元档后的很长一段时间，西安商品房均价一直维持在六七千元。直到2017年突然突破万元大关，今年上半年均价更是再增长两千多元。但王伟表示，通过他的观察，进入九月以来，西安楼市却没有上半年那么火。
西安本土自媒体人王伟：“年初排队买房的盛况有点太过了，到九月透支了买房的需求，本来就这些人，需求是固定的，如果上半年过多，下半年瓶颈也很正常。”
真的如王伟所说，买房热情被透支过度吗？我们的调查员兵分多路探访西安楼市。因为西安房价领涨看高新和曲江，我们的调查就先从这两地开始。
9月14日，记者来到西安高新区经五路的保利天悦项目售楼部，虽然是大品牌，但预售情况难以与以往的火爆相提并论，截至9月14日中午，开发商收资料的最后半天，共260套的房源，递交资料的只有300人。根据以往经验，所有网上登记的购房者，既有登记后未提交相关资料的，也有提交的资料未能通过审核的，所以最终获得购买资格的人数必将低于网上登记人数。摇号虽然基本确定，但销售人员也直言中签率将非常理想。
9月14日上午，当记者到达西安市丈八北路的万科翡翠国宾项目部时，已经是该楼盘2号、8号两栋楼网上登记的最后一天了，虽然预售情况很一般，但销售人员表示，价格不但不会降，还有所上涨。
万科翡翠国宾项目售楼人员：“登记两栋楼300多套，现在登记的已经有两百多。”
记者：“那就有可能不用摇号的是吧？”
万科翡翠国宾项目售楼人员：“对，有可能不用摇号，直接就选了，应该没多大问题。2号楼基本上单价在19000多，然后8号楼的稍微贵一些，8号楼的单价都在1万9到2万左右，我们这一次比上一次要贵一些，后面还会比这一次再贵。”
“销售量在下降、但价格仍旧坚挺。” 房产观察人员判断的情况还出现在西安市曲江新区。在西安曲江新区雁翔路南段中海曲江大城售楼部，尽管是中午，当记者9月11日来到这里时，售楼部里只有零星的两三位看房者。工作人员表示，已经开盘的项目，仅余三套顶层尚未售出，对于当下的房价，这位工作人员直言基本没有变化。
中海曲江大城售楼部工作人员：“哪个楼盘说降价了，你就去哪个楼盘买嘛，我们还涨了，跟我们最早一批涨了2000多元。”
两公里外的西北方向，是阳光城PLUS项目售楼部，也许是该楼盘三栋准备销售的楼盘，还没有正式拿到预售证，所以这里显得更为冷清，偌大的售楼大厅，仅有几位工作人员或者拿着手机刷朋友圈，或者三两扎堆聊天，对于眼下要开盘销售的房子，工作人员表示，售价只高不低。阳光城PLUS售楼部工作人员：
肯定涨了，现在你看哪个项目它不涨，都会有涨幅，涨幅很小而已。因为现在是物价局也核定价钱，所有的价格的话，政府这块儿卡得很严，如果说涨了的话，就是涨幅很小。
政府严格限价，这样的情况还出现在神州四路东侧的万科城市之光南区、西安航天城文化生态园附近的融创揽月府，以及东长安街的红星紫御半山项目。销售人员说，因为政府对房价的飙升采取了调控措施，但房价开始下跌有点困难。
红星紫御半山售楼部工作人员：“因为我们这边洋房，最早一批开盘是在去年12月份，开盘的时候价格备案就比较低，也是因为房管局这边政策的原因，后面涨价的幅度都不允许太高。”
根据西安克尔瑞的调查数据，8月西安住宅成交价13013元，环比上月下降2.7%，同比去年上涨11.8%，而在成交方面，虽然环比7月上涨37.1%，但同比去年却下降了28%。
西安克尔瑞事业部总经理朱郁：“现在通过我们监控的数据了解到，大品牌和规模性企业的价格相对比较稳定，也对整个产品结构做了相应的调整，改善型住房的均价在一万二到一万六之间。”
朱郁说，的确在一些远离西安市中心城区的项目价格已经有所松动，但大品牌，容积率低以及周边配套完善的住宅，价格仍然坚挺，尤其是一些环境好、地段好的改善性住房，价格只增不减。但与此同时，购房者的心态更趋于理性。而这一点，从看房者的热情和买房意向方面就能够体现。
