3月30日晚，西安市关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知在市政府网站上发布，这是自2018年“3.30”楼市调控政策发布之后，西安迎来的第四次房地产市场调控新政。通知当中对土地出让、限购、限售等方面都做出了明确规定。
交通91.6特别邀请到了西安市住房和城乡建设局房地产市场管理处的赵欣刚和郭艳，聊聊近期发布的楼市新政，针对大家关心的问题进行解答。
Q：这次新推出的楼市新政对于大家买房会有怎样的影响呢？以后政府不仅会加大土地供应量也会限制土地的出售价格？
A：通知明确，结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。简单来说这条规定我们从地价，房价，房屋品质三方面做出了明确规定，我们只有首先限制住了房价，不会让它上涨过快，那么在开发商拿地的时候就会处于合理的竞拍价格范围内，同时为了防止开发商在建设过程当中“偷工减料”，保障大家的住房品质，咱们政府对房屋的品质会有所限定。
Q：通知当中的第二条：加强住房交易管理，遏制投机炒房。这条是很多听众关心的，可以具体介绍一下吗？
A：通知当中规定，从西安市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，而退役军人以及经批准引进的各类人才除外。对于住房限购区域内新购买的住房，要求商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易；同时将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求，由原规定“2017年1月1日起”调整为购房前48个月，动态限定后更加趋于合理。
Q：我们注意到，关于落户和缴纳社保或个税时间的表述上，之前西安市执行的政策是落户满1年或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，这两个条件只要具备一个就可以；而新的规定则要求，这两个条件必须同时具备。可以说对于购房人的资格审核更加严格了。那么政策发布之前已落户西安但落户时间不满一年，前期社保（或个税）已缴纳满一年，是否还有购房资格呢？
A：本次新政涉及限购政策调整方面，主要针对政策发布之后的“西安市外迁入本市户籍的居民家庭”，即3月31日及以后从市外迁入本市户籍的居民家庭，购房时应按照“须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”的政策执行；3月30日及之前已落户的居民家庭，不受本次政策调整的影响，仍按照2019年确定的“应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”执行。
Q：有听众朋友问非本市户籍家庭连续缴纳5年社保或个人所得税，还可以购房吗？
A：本次《通知》中的限购政策调整未涉及非本市户籍居民家庭。非本市户籍居民家庭仍按照2019年6月20日我市下发的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》“非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房”规定执行。
Q：在商品房买卖方面，原先西安市执行的是新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，就可上市交易。新政将这一规定，延长至5年。那么如果近期有市民已在考虑购房，看中的房子是商品住房网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或是二手住房取得《不动产权证书》已满2年，这些房屋是否受到限售延长到5年的影响？
A：3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行；3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案的住房，应按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。但购买该房屋后再次交易时，须取得《不动产权证书》满5年。
Q：继续关注新政第三条：加大住房保障力度，完善住房体系。这是不是意味着政府会加大像廉租房，长租房等这种保障性住房的供给呢？
A：没错，我们会加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，以满足新市民、青年人、新就业大学生和外来务工人员、低收入家庭等群体不同居住需求，解决其阶段性住房困难。
Q：再来关注政策当中的第四条：严格住房金融监管。这条应该是对于买房的资金来源进行了严格审核对吗？
A：没错，这条我们要求金融机构要严格落实房地产贷款管理要求，加强房地产开发贷款、个人住房贷款管理，防范消费性、经营性贷款违规流入房地产市场，防范违规“加杠杆”。
Q：新政最后一条是针对市场秩序维稳方面的，那么在这一方面是如何规定的呢？
A：我们会整治加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。提高二手住房信息透明度，防止出现哄抬二手房价格、房源挂牌价格虚高等扰乱市场秩序行为，促进理性交易。这次新政的发布综合运用土地、金融、行政管控等综合手段，从市场供应端、需求端、预售资金监管、市场秩序整治等多维度出发，优化土地供应方式，加大市场供给，从源头上稳定房价预期，防范预售风险，营造良好市场交易环境。
Q：这次的通知从购房资格，资金来源，规范商品房销售秩序，以及存量房的挂牌价格，规范涉房信息发布行为等五方面做出了明确规定，那么这次的通知对于大家有什么影响呢？
A：第一是要求加强购房资格核验严格执行限购政策。房地产开发企业、房地产经纪机构不得诱导、协助购房人伪造资料骗取购房资格，不得鼓动购房人通过“代持”等方式规避限购政策。严格初查购房资格材料，保护真正购房需求家庭。
第二是加强购房资金核验。房地产开发企业、房地产经纪机构不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。严格核查首付存款证明，一定程度上有利于缓解买房热度，抑制投机。
第三是规范商品房销售秩序。房地产开发企业、房地产经纪机构应按照商品房销售流程开展销售活动、及时准确公示销售信息，不得捂盘惜售、价外收费，不得“雇佣”人员恶意登记购房信息，不得未经本人同意擅自以电话、短信等方式推销房屋，不得组织员工或与第三方合作在网络平台发布虚假不实信息。
第四是规范存量房交易秩序。房地产经纪机构应依法诚信经营，不得为不符合住房交易条件的房屋提供挂牌服务；不得以学区、学位为名，煽动出卖方抬高房屋挂牌价格；不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息。对之前高新某小区挂牌单价10万的房源，经检查因为没有业主的合法授权手续，我们已经责令经纪机构，将此类不符合住房交易程序的房源进行及时下架。
第五是规范涉房信息发布行为。机构网站、平台账号和个人应严格遵守《网络信息内容生态治理规定》等法律法规，积极建设促进我市房地产市场平稳健康发展的良好网络生态。不得发布背离“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散布不实消息，不得使用夸张标题、发布内容与标题严重不符的文章，不得以个别成交案例片面臆断房地产市场走势，不得以任何方式制造购房恐慌情绪。
对发现违规行为的，住建部门要将会同网信等部门及时约谈、调查并公开曝光。
Q：另外还有一条新实施的政策是《西安市商品房预售资金监督管理办法》，从4月1号起要求预售资金全部直接存入指定的监管账户，开发商不得直接收取或另设账户收存，那么这样做的意义在哪里呢？
A：一方面保障房子可以更快的网签备案，另外一方面专项资金用于专项建设，可以避免烂尾楼盘的产生。
