公园+、TOD、城市更新……幸福林带，西安「公园+」商业赛道黑马？

　　于实体商业而言，2024年，是充满挑战与变革的一年。

　　胖东来爆改“神话”在行业内口口相传；城市更新驱动下的非标商业异军突起；“松弛感经济”继续流行，“情绪价值消费”的影响力仍在扩大；二次元、“公园+”模式成了商业摆脱同质化的“救命稻草”。。。。。。

　　虽说这一年实体商业步履艰难，但也不乏一些“长在聚光灯下”的商业模式值得关注，例如‘公园+’商业、TOD商业和城市更新商业。

　　公园与商业“双向赋能”

　　提供情绪价值，激活场景消费

　　公园与商业，现代城市两大重要的公共要素，公园负责提供生态价值，商业负责提供消费价值。而今这两条原本并不交织的发展曲线实现“双向奔赴”，一方面是由于商业发展进入存量时代，商场们需要探索差异化创新，摆脱同业内卷，另一方面许多市政公园也在努力揣摩如何产生更大的经济效益。

　　从场景端看，实体商业发展越来越注重情景式、体验感和交互性，城市公园的绿色生态基底恰好构成了消费配套场景，有助于商业项目打造具有松弛感的休闲度假目的地，激活场景消费，成为吸客利器。

　　从消费端看，公园式商业之所以风靡，很大程度是在于其创造了一个开阔、无压的场域，让无论何种阶层的人们都能在其中放松、自由呼吸，消解疲惫与压力。在可预见的未来，这股风潮仍将持续，成为商业创新的一个切入点。

　　泰国Mega Bangna

　　泰国Mega Bangna分别于2017、2019年打造出“山谷”Mega Food Walk和生态公园Mega Park，在商场内便可以看到从石阶上倾斜而下的小瀑布、垂直排列的石墙和攀爬植物……项目通过创意设计，营造自然、舒适的商业氛围，有效中和了商场的商业气息，而成为社区居民热衷的休闲场域。

　　新加坡樟宜机场

　　2019年，随着新加坡樟宜机场面世，由摩西·萨夫迪设计的星耀樟宜，打造出全球最高的室内瀑布，森林谷内汇集了2000多棵乔木、棕榈植物及十多万株灌木，吸引着世人蜂拥打卡。

　　日本南町田Grandberry Park

　　同年于日本，位于东京郊外町田市南部的南町田Grandberry Park，由旧车站改造成集“车站+商业+公园”于一体的社区商业项目，首创性打造了“站前田园商业综合体替代传统的站前广场”的新模式，开业12天客流突破100万。

　　此后，公园式商业的风潮也悄然蔓延至国内。

　　穿越过疫情时代，许多生活方式和消费行为被改变。人们渴望户外活动和开放空间，希望逃离高压生活，更崇尚健康的生活方式，于是，Citywalk、松弛感、微度假等网络热词频频出现在人们生活里，公园20分钟，成为了都市年轻人自我疗愈的新选择。

　　定位“一日微度假”的上海南翔印象城MEGA于2020年开业，因打造出微缩版热带雨林而火爆出圈；短短两年内，重庆光环、成都REGULAR源野、上海苏河湾万象天地等公园式商业接踵而至，国内公园商业热潮一发不可收拾。

　　据赢商网不完全统计，刚过去的2024年，就诞生了如深圳大运天地、深圳坂田万科广场、成都此地Cypark、福州左海·光年PARK、衢州鹿鸣岛银泰inPARK等公园式商业项目，并在行业内迅速出圈，成为热门打卡地。

　　这些项目之所以火爆出圈，是因为牢牢把握住了当前激烈的社会竞争和内卷的行业现状下，年轻人亟需一个具有松弛感、可自由呼吸的场域，释放他们倍增的压力和焦虑感普遍需求。

　　随着公园式商业持续迭代，新晋商场们对于“公园+”也有更深层次的理解：并不仅仅是将绿植、喷泉等景观搬进室内，而是直接在公园内“长出”商业或连接户外公园，营造真正的“逛公园”体验。

　　TOD商业

　　改变城市商业的关键力量

　　商业的本质是客流的集聚，而TOD项目是集聚程度最高的形式之一。

　　尤其对于大体量、高档次的商业体而言，需要尽可能扩大项目辐射范围，消除消费者的远距离移动成本，放大虹吸效应。因此，纵使周期动荡，TOD开发模式一直是各大城市各个实力企业争抢的“香饽饽”，被视为改变城市商业的关键力量。

　　据测算，全国TOD市场规模约5万亿，并有逐年上升势态。纵观国内外经典TOD 项目案例，日本新宿站、英国国王十字火车站、美国纽约新世贸中心、新加坡乌节路综合体、香港国际金融中心等项目，通过TOD与商业多维融合，一跃成为世界性地区性经济、文化与艺术的新地标。

　　日本新宿站

　　作为早期的TOD先行项目代表，日本新宿站拥有5条铁路、9条可换乘地铁，交汇成巨大的交通网络，日吞吐量达340万人次，有200个出入口连通新宿周围各大建筑和地面区域。

　　依托交通枢纽，新宿站也聚集商业能量，日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体与新宿站无缝接驳，将这个原本属于城郊之地一跃“变身”为城市副中心，其高效利用地下空间和存量土地资源，为市民打造出一个家和公司之外的“停留空间”，也带动了新宿站周边地价在短短五年内上涨了37%。

　　香港九龙站TOD

　　作为一座土地面积仅1113平方公里，却拥有700多万人口的国际大都市香港，是世界人口最稠密的城市之一。高人口密度下，香港却能保持城市交通顺畅，与其极高的公共交通使用率密不可分。

　　以香港典型TOD案例——九龙站为例。香港九龙站以“地铁运营+物业开发”这一联动开发模式为主要手段，项目以高铁西九龙站、西九龙站巴士总站、港铁九龙站等交通枢纽为中心，聚集了1条高铁，4条港铁，11个巴士站，打造了集工作、商业、文化、教育、居住等于一体的繁华中心。

　　项目发展进入成熟期后，整个TOD站点的物业价值大幅提升。与紧靠地铁站但未形成TOD开发的住宅项目进行横向价格对比，可以看到九龙站TOD物业价格涨幅为40-70%，周边物业价格涨幅仅在15-20%，涨幅差为25-50%。

　　轨道交通的优势不断凸显，国内越来越多城市将TOD上升为城市战略，并作为可持续发展的重要基础。城市轨交快速发展，为城市商业勃发提供了优渥土壤。

　　据赢商网不完全统计，截至目前，全国共有约700个广义上的TOD商业项目（地铁周边500米的购物中心、独立百货），分布在38座城市，拟开业TOD商业项目多达100个。

　　城市更新商业

　　烟火气与品质生活的平衡

　　城市更新，是城镇化发展到一定阶段必然面临的问题。城市更新的本质是生活方式的更新，而一个城市商业更新项目运营的成败，往往在于能否精准细腻地把握人们需求变化的敏感点，并因地制宜提供更具针对性的功能服务，焕新人们固化的生活方式。

　　上海鸿寿坊

　　2016年，鸿寿坊启动历经4年旧城区改建，始建成时的鱼骨状肌理石库门里弄结构被保留，并沿用了之前的旧墙砖、红色瓦片屋顶，门头依旧能看到artdeco风格的雕花图案，让人觉得既熟悉又新鲜。

　　除了“接地气”，鸿寿坊还有精致烟火气。广场的乐队演出，周围是贩卖各种精致小玩意的市集，有时还会举行一些打卡活动，常逛常新。

　　浙江文二菜市

　　浙江文二菜市市前身是文二街农副产品市场，在杭州西湖区已存在20多年，和普通菜市场一样它以中老年消费群体为主。

　　改造后的文二菜市场，在保留了原有89户摊主的基础上，增添了不少新业态，新增沿街店铺13个，打造宋韵文化美食街，摊位数量同比增加23%。农贸市场重现“一铺难求”的现象，跃然成为周边居民和来杭游客的网红打卡点。

　　放眼全国，很少有一个项目如西安幸福林带，集合了公园的松弛感、地铁的便利性和城市更新的烟火气等buff叠加。

　　作为西安唯一的‘公园+’商业代表，西安幸福林带因其稀缺性和前瞻规划，引起行业关注。项目融合了地上景观、地下空间、市政道路、综合管廊、地铁五大功能，汇集了市政设施、公建配套、公益场馆、自然资源及综合商业等多种业态的城市立体森林，这种组合在旧城改造中史无前例。

　　西安首个城市立体森林

　　资料显示，坐落在西安市城东幸福路与万寿路之间的幸福林带，全长5.85公里，平均宽度210米，总面积约1843亩，绿化覆盖率达85%，跨越西安三大行政区：新城区、雁塔区和灞桥区，是目前全球最大的地下空间综合利用工程，也是全国最大的城市景观林带。

　　在地面层，植物景观与公共设施组合出一幅城市园林画卷，满足市民与游客休闲、观光的多元需求。

　　在约80万㎡的地下空间里，项目打造出23个下沉广场、开辟34个“雨滴”形状设计的中庭。在商业街区中，平均每100米就有一个开放空间，将阳光、空气、绿意引入地下，彻底改变了人们以往对于地下空间“压抑、逼仄环境”的固化印象，带给城市居民悠闲新潮chill体验。

　　“一键收纳”8号线5个站点，进军TOD商业阵营

　　12月26日，随着西安首条城市大环线、号称“换乘之王”的地铁8号线通车，“一键收纳”8号线五个站点的幸福林带也由此进阶国内TOD商业的阵营。

　　西安地铁8号线全线共设37座车站，沿线五个站点（包括西等驾坡、万寿南路、韩森寨、万寿路、幸福林带北）与幸福林带地下二层直接相连，还可与1号线、6号线换乘，这个规模在全国商业项目中可谓绝无仅有，不仅有效改善了幸福林带以往动线过长，“休闲、康体、娱乐、观光、购物”等点位过于分散的问题；同时与地下超大停车场相辅相成，极大改善项目周边的交通环境，为消费者带来更加便利的交通体验。

　　据西安地铁数据统计，8号线开通首日客流达73.3万人次，创全国新线开通首日客流新高。而这些客群，未来也将有机会成为幸福林带的增量客群，为项目带来更多人气。

　　而地铁的开通，也进一步加速了幸福林带片区“一带、两核、四组团”空间布局的形成，为商圈产业集聚、优势互补带来更多发展红利。

　　目前，商圈内重点项目进度也在不断刷新：中建西北创研中心项目于2024年3月落地，建成的西安建大科技园、秦创智谷、新城融合创新园三大创新驱动平台，为科创企业、小微企业及大学科技成果转化提供了空间载体和成长土壤；此外，西安银泰中心项目、传化智联西北运营中心项目、Baidu营销西北服务中心项目均已落地，正在进行开发建设。

　　交通利好与规划红利，迅速激发市场正向反馈：据了解，作为幸福林带的住宅板块，中建悦庐·幸福序雅奢生活会馆新年开盘便创造了现象级热销，一跃成为西安销售第二名红盘（数据来源：克而瑞·西安市场调研数据）。

　　在可预见的未来，城市、产业与交通将进一步协同发展，为幸福林带商圈注入庞大高质客群，推动商圈高质发展。但如何接住这“泼天”流量，将“交通流量”转变为“经济增量”，是幸福林带下一步需要思考的课题。

　　做好城市商业有机更新时代答卷

　　经历过改造波折，穿越了疫情周期，也尝试过委托管理，于2024年1月收回自主运营权……而今，幸福林带的思路十分清晰：在老旧城区重启林带建设，绝不是简单的植被覆盖，而是打造一个功能复合的场域，既能承载老西安人情感回忆，又满足年轻一代情绪价值需求、感受生活小确幸的悠闲游逛体验场所。

　　基于自身公园式商业的先天基因和敏锐捕捉社会需求变化，幸福林带锚定以“西安首个呼吸式商业街区”为定位方向，并通过边经营边招调改造的模式，焕新商业场景，填补西安松弛感、治愈系商业市场的空白。

　　以一个更长远视角观察幸福林带可以发现，一些曾经引起消费者争议的问题，正在被项目方逐步攻破，它正以“一日一新”的改造进度，持续刷新着消费者的视觉观感和服务体验。

　　这半年来，网红桥、涂鸦墙、彩虹楼梯、钢琴楼梯、MBTI主题打卡点、围炉煮茶、CASA艺术空间、中国国家地理展等一系列符合年轻人审美的美陈打卡点和艺术展悄然出现在各个主题广场；引入无动力设施的林下乐园升级改造……无形中拓展着项目的客群边界。

　　2025年，幸福林带还将进一步聚焦亲子友好、运动友好、宠物友好、艺术赋能等方向，持续拓展契合环境和消费趋势的业态品类，丰富消费者的生活方式选择。

　　可以说，焕新后的幸福林带兑现了“还林于民”这个跨越了70年承诺，并赋予之更多的服务功能和情感联结，它的建成开放，不仅仅是历史意义上的“林带”恢复重建，也是城市有机更新的实践与思考，它带动了周边老城更新发展，也引领着区域产业转型升级。

　　在这场城市商业有机更新的考场上，若要幸福林带评分，消费者或者是最合适的评卷人。据了解，项目团队接手两个月后，客流开始呈现正向增长，同比提升约60%；而刚过去的2024年，幸福林带累计客流已突破2202万人次，其中商业客流588万人次，公园客流1614万人次。

　　商D观察

　　西安，十三朝古都，与生俱来的厚重历史文化积淀，让生长孕育其中的商业项目，从来不缺故事。

　　纵览西安商业发展，既有大唐不夜城、长安十二时辰等将在地文化创新演绎的文旅商业；也不乏万象城、SKP等高端玩家同台竞技；而伴随着二次元、年轻力等新潮文化风靡，诸如小寨银泰城、小寨原力场等注重创意场景打造的新生力量崛起，正是这一个个鲜活有趣的标杆案例，让西安的商业故事更加丰盈饱满。

　　而历史文化的厚重，让西安这座城市尤其需要松弛感的氛围调剂，某种程度上，幸福林带具备成为西安公园+商业赛道黑马的潜质。

　　面对西安全新的商业发展格局，幸福林带如何充分利用自身强大的自然基因，唤醒这座已然70岁高龄的“超级世纪工程”的生命力与年轻活力，为西安这座古老文化与现代发展交融的都市，注入发展新的生命力，我们将持续关注。

　　但无论是公园式商业、TOD或城市更新商业模式，尽管踏准了主流发展趋势，但并不意味着所有项目都具备出圈的价值潜力，这关乎项目的地段与规模、交通力、规划力乃至运营力等综合维度。

　　如何从人性化和个性化角度出发，深层次挖掘不同消费人群的需求喜好，创造满足其物质与精神所需的场景和内容，最终实现生活方式的创变？综而概之，只有好的商业内容，才是商业故事得以延续的关键。