来源：陕西交通广播

　　两场秋雨，让西安一下子“进入深秋”，不禁让人瑟瑟发抖。最近西安楼市，无论新房还是二手房，也让人觉得越来越冷，有人预言“西安楼市将入冬”，是否会这样呢？

　　其实，在2016年底房价开始腾飞之前，西安曾经历过两年多的漫长“冷冻期”，不过人都是健忘的，就连不少地产从业者，在“疯狂”楼市中浸润了两年，如不细思，也只觉那时候的“冷”，仿佛已经遥不可及，竟然不像是真的发生过一样。

　　然而，两三年真的遥远吗？

　　2018年底，西安楼市究竟会“微微凉”还是“冷刺骨”？

　　房价降、卖不动，这才是“冷冻期”

　　在并不遥远的2014-2016年，西安楼市经历过一场“严冬”。

　　1房价跌回四年前

　　据统计，2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售楼盘房价分别为6834元/㎡，7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。

　　而2014年底，西安房价仅6878元/㎡，跌至2010年的水平。

　　那之后，西安房价连续两年几乎未涨，2015年均价6501元/㎡，2016年均价6602元/㎡，涨幅1.5%，这涨幅估计还是建筑材料等涨价导致的。

　　2头等大事“去库存”

　　冷冻期，大家天天叫嚷着要去库存，开发商为了冲任务，无一例外都是“惠动全城”。

　　那时候均价六七千元，泾渭某盘一个月仅卖2套，那时候南三环的房子4字头广告挂满整个子午大道；那时候没通地铁3号线，浐灞的楼盘不过五千元，北二环某售楼部为揽客推出5折房源。。。。。。

　　数据来源：中国统计局

　　2015年西安商品房销售面积1583万平方米，对比2017年回暖期的全年商品房销售面积2510万平，少了58.5%，确实差之甚远！

　　是谁不愿接受，楼市“平稳”才正常？

　　西安楼市经历了两年市场的疯狂，可对于房企或者个人，如果把疯狂当成成功的标准，吃亏的只会是自己。

　　“由俭入奢易，由奢入俭难”，这句话放到如今的楼市上，太适用不过了。

　　体验过房子不需要卖，全款客户还要拼关系，经历了连客户都不用挑，只管摇好顺序等着选房，要想回到产品慢慢做、房子慢慢卖的状态，好像一下子适应不了。

　　高周转原先只是一种能力，尝试过以后就很容易变成一种瘾，杠杆原先只是一种金融手段，加过之后却停不下来，借别人的力，得自己的意。

　　买卖房子也是。买到一套房子就赚上几十万的念头，应该还在好多人的脑海里；卖完一个楼盘只需要几个小时甚至几秒种，也仍刻在各大售楼部的现场。

　　经历这些时，是否该回想一下一天能卖出一套房的欢欣雀跃？那个时候手机短信用得还比较多，每个老总在傍晚总期待收到这样的汇报短信。

　　是不是觉得像隔了一个世纪般久远？

　　目前的西安，何谈“入冬”，都还在重回正常的市场状态。

　　最近，西安出现了一些挺好的苗头，投资投机的群体被吓退不少，买房也不是闭着眼睛了，或多或少会犹豫下买哪个。与此同时，也已经有人在谈崩盘不远矣。还有更多人深深觉得降价通道已经打开，不需要摇号的楼盘越来越多。

　　房子是用来住的，开发商也是一个个市场化的企业，谁又能确保“稳赚”，尤其是造出劣质产品，还希望卖个好价钱？

　　从“凉”开始，西安楼市将如何走？

　　有不少人想探底，西安楼市究竟会冷到什么程度？理性来讲，这句话应该是，西安楼市怎样才算“回归正常”？我们从以下三个观测点，来看看西安楼市走势。

　　第一，拿地价。

　　纵观去年至今年，开发商的拿地情况，可谓集中向周边扩展的趋势明显，其中沣东、高陵、临潼成了热门，再扩大也不乏周至、宝鸡等地。从拿地均价来看，去年到今年楼面价基本都在3500元/㎡左右，拿地价相对2015-2016年的西安市区楼面价2000元/平方米上下，差距还是颇大。

　　我们之前也给大家计算过购房成本，基本上楼面价占到房价构成的30%左右，由此可看其重要性！以3500元左右的楼面价算下来，房子的成本约在8000元/平方米左右，由此可见，如果这批土地开发商要是保本的话，至少价格也得在8000元/平方米上下。

　　如果仅从目前的拿地价看，2016年房价6字头，估计是难回到了。

　　第二，库存量。

　　按照今年西安市住房供应计划，将有22万套，而已过去九个月，到现在实际供应量仅仅过半，这些量很可能压到下半年或者明年。

　　同时，据粗略统计，按照目前开发商近一年来在西安的拿地情况，已经有500亿扔在土地上了，按照开发商拿地到销售一年左右时间来算，这批房源量也不会少。

　　综合这两项数据，接下来两年，会有大批量房源推出，去库存会不会又一次成为楼市最头疼的话题呢？

　　第三，二手房交易行情。

　　进入秋凉后，西安二手房价格貌似也不再坚挺了，朋友圈里降价销售二手房的消息真是不少。

　　按照这个价格，金科天籁城102平的房子，总价130万，成交均价约在12700元/㎡左右，而目前城北的新房均价为12752元/㎡，新房二手房价格相差无几，可见价格倒挂的现象在慢慢消退，二手房价格在逐渐回归理性。

　　第四，普通新房的表现。

　　目前，西安新房市场需要摇号的盘也有，但不是那么多了。有些品牌楼盘打折出售卖不出去，也有一千多人抢几百套房的现象，可谓几家欢喜几家愁。

　　从近期公示的新盘来看，7字头的品牌盘、三环内的相对好地段盘又开始重出江湖。还有部分楼盘，虽然不是一天清盘，却仍能一天卖掉绝大多数房源。也有部分楼盘，上演了473套房，18人登记，0人核验的“惨烈”场面。

　　从新房市场来看，目前的形势也是分化明显，高性价比的仍然供不应求，有些不可高攀的或是不能低就的就门可罗雀了。

　　直面房价，西安会重返2016吗？

　　如果西安楼市真的回归理性和正常，那么拉回到大家最关心的话题，西安房价会重返2016吗？

　　针对这个问题，陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为，西安房价回到2016基本是不可能了，这一波楼市遇冷是由两个方面引起的，一方面是宏观形势，也就是国家宏观调控政策引起的，另一方面是北上广深房价回落波及西安造成的，不是西安本土的供求形势造成的。现在西安是国家中心城市，人口在大量流入，应该不会出现2016年那样的市场环境，只是暂时冷却了，大家在观望罢了。

　　根据西安楼市情报主编分析，西安楼市出现分化，也是经历了两年市场大涨和政策导向的必然结果，目前的西安，谈不上崩盘，但开始回调却是趋势使然，部分房子依旧有人抢着买，但部分就算打折出售也几乎无人问津。

　　至于房价会降还是涨，要看政策方向和调控力度如何，这些毕竟不是我们所能预测的，也不是任何一个开发商能给你承诺的。