记者出击揭“底”房价 地价为影响房价成本主因

http://sx.sina.com.cn  2012-05-08 07:27:45  来源:华商网-华商报字号: 【评论】

  相关专题:2012年西安楼市猜想

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  近期,房价涨跌再度成为焦点。市面上开发商频频爆出3字头、4字头的超低价促销,这样的房价是否算是回归合理?是否是出手的良机?业内专家表示,除了参考每月西安商品住宅的成交均价以外,购房者还需要重点关注“房价成本”。

  为此,本报记者采访了业内专家、学者及业内人士,就房价成本、区域价格作了详细调查,以期给想要买房的市民朋友一个理性的建议和决策参考。

  土地、建安成本等构成房价成本

  房价到底是由哪些部分构成的呢?陕西省房地产行业协会会长王圣学表示:“地价、建安成本、各种税费、开发商利润是房价成本的最重要组成部分。”房价构成的其他细节还包括公关费用、财务费用、行政事业性收费、销售费用、管理费等。

  他举例说,以300万/亩的地价、3.5容积率来算,每平米的楼面地价为1286元;建安成本目前普通高层为2000元/平米;各类税费至少在1000元/平米;此时的房价成本是4286元,如果再加上15%的开发商利润,仅这四项就已使房价成本达到4928元。

  据记者了解,300-400万/亩的地价不过只是西安一般区域的标准,曲江不少区块土地已达到800万/亩,长安区也曾爆出过“千万地王”。地价已是影响房价成本的最主要因素。

  超低价营销一种迫不得已的炒作

  针对西安部分开发商打出的超低价广告,王圣学分析,这更多的是一种营销策略,是为前期压力而回笼资金的一种迫不得已的炒作。他强调说:“房价如果在4000元/平米以下,开发商就没有利润可言,一个没有利润的市场还能长时间维持吗?当然不能。”

  也有业内人士直言,土地价格并未出现较大下降,而且建筑劳动力成本在大幅增加,政府的配套也有增加,在人工成本、原材料、配套费、融资成本都上涨的情况下,房价又能降到何种程度? 本报记者 马红梅

  高新

  业内分析合理房价应为6500~7000元/㎡

  样本:容积率 地价202万/亩

  成本房价6000元/㎡

  从曾经西安楼市高价两极,到如今平民价格,高新区房价到底应该是多少?对于高新区房价如此过山车般的波动,业内专家李先生分析认为,高新区房价之所以现在下降了不少,一方面是当前西安楼市整体房价下跌,以及开发企业“以价换量”的措施使然;同时,另一方面,高新区范围的扩大,尤其是二次创业以后高新区边缘区域的开发,一大批低价房源出现,从总体上拉低了高新区的房价。对于购房者关心的西安高新区合理的房价,李先生分析说,合理房价首先得尊重产品本身所蕴含的价值,也就是参考开发成本。以位于唐延路板块的糖果HOUSE为例,容积率<6,2009年拿地时楼面地价仅为503元/平方米,但是加上2000~2500元/平方米的建安成本、1000~1500元 平方米的税费,再加上融资成本、开发商利润、管理费用、营销费用及其他不可预期的费用等,总体的开发成本累计下来接近6000余元/平方米。依此,参考官方公布的2010年高新区楼面地价为1035元/平方米作为参考,高新区现阶段的成本价应该在6500元左右。

  另外,李先生认为,由于高新区配套成熟、人居氛围优越,且现阶段市场整体处于供大于求,受此影响,高新区房价一般会有500元左右的溢价。因此,他认为高新区普通商品房合理的价格应该在6500~7000元/平方米。

  本报记者 夏斗斗

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