今年8月底,西安和平花园小区财务报告公示,总结了该小区业主自治管理一年的成绩。报告显示,收入141.08万元,支出57.85万元,总计结余83.23万元。

  作为陕西唯一已知的业主自治管理小区,和平花园小区在这一年里有哪些项目赚了钱,又花在哪些地方?账本背后的每一笔款项都引发深思。

  不领工资:业委会把握的是大方向

  和平花园小区是西安的一个老小区,曾是一处低洼改造项目,经过4年修建,于1996年竣工。目前,该小区共有三栋楼304家住户,6家商户。

  提到往事,小区的业主们能掰着指头聊很久。除了抱怨当年的不是,还总结了小区业主委员会筹备的经过。

  2018年7月14日,和平花园小区召开了首届业主大会,同时选举产生了业主委员会。

  业主委员会的筹备过程繁琐且复杂,历时3个多月。在完成首届业主委员会备案等工作后,和平花园小区业主委员会又经历了两个月的准备:又是请专家顾问,又是与前期物业公司签订书面协议,进行了平稳移交。

  作为陕西唯一已知的业主自治管理小区。小区业主告诉上游新闻(报料微信号:shangyounews)记者,与前期物业公司平稳移交后,他们第一次感觉自己在小区有了权利。

  “以前有什么事,喊也喊过,骂也骂过,就是不给解决,光知道收钱。”说到曾经的往事,小区业主变得滔滔不绝。

  2018年底,和平花园小区业主委员会正式接手物业管理工作。现如今,小区业主委员会的核心成员分别为7名委员和1名候补委员,另有数十名业主组成志愿者。

  上游新闻记者注意到,业主委员会成员均有自己的工作,不从物业领取任何工资或津贴。业主和专家顾问都认为,这是和平花园小区能成功运作,并得到各方关注的重要原因之一。

  上游新闻记者注意到,和平花园小区业主委员会成员并不参与实际工作,小区物业聘请了专职人员负责保洁、水电工、监控室值班、停车场管理等工作,并委托专业维保公司负责电梯日常维保。

  “业主委员会主要把握好方向,关键是怎么干,监督、评价专职人员干的好不好。”和平花园小区聘请的专家顾问何志恒告诉上游新闻记者。

  西安和平花园小区因业主自管一年结余83万引人关注。  本文图片均来自上游新闻

  自治管理:业主有福利业委会有结余

  经过一年的自治管理,8月23日,和平花园小区业主委员会张贴了一年财务报告,这份财务报告引来了各方关注。对于小区业主来说,他们最大的感受是,小区卫生状况变好了,电费便宜了。

  据悉,该小区的业主买电按0.498元/千瓦时购买,而国家电网价格是0.4983元。一年来产生的水电亏损,业主委员会买单。

  此外,为推进垃圾分类,业主委员会给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶。还粉刷了公共区域的楼道。2019年节庆期间,还给业主发了粮油、大米、木耳等福利。

  9月10日,上游新闻记者在小区楼道内看到了这份财务报告。报告的结算时间从2018年12月25日至2019年12月31日。其中,收入141.08万元,支出57.85万元,总计结余83.23万元。

  上游新闻记者注意到,收入合计为141.08万元。其中包括物业费收入合计近90.53万元、广告费和锅炉房收入合计14万元、停车费收入33万余元、门禁卡收入1.55万元、三楼管理费2万元等。

  支出方面合计为57.85万元。包括人员工资总合计近24.95万元。另购买固定资产合计3.43万元,包括业主委员会需要使用的打印机、电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、液晶电视,安装监控设备、门禁卡安装材料等。

  财务报告显示,这一年,小区更换了居民智能卡式电表,这一项花费了3.19万元,属于专线支出,而非一般支出。

  上游新闻记者获悉,与2019年7月公布的半年财务统计结余47.06万元相比,一年财务报告时,结余增加了36.17万元。

  8月23日,和平花园小区业主委员会张贴了一年财务报告。

  账本背后:83万元的结余是严控财务收支

  和平花园小区业主委员会成立时,账上没有多少钱。一年83.23万元的结余是如何做到的?

  “严格控制财务收支。”业主委员会成员给出了答案。

  上游新闻记者获悉,和平花园小区共有304家住户,其中有部分房源对外出租。业主委员会开始接手物业后,第一件事便是缩减开支。

  他们将前期物业公司对外聘请的30个人缩小至9人。其次,他们定下一个准则,“能修的,不随意换新的”。

  即使面对需要花费较大的工程,如小区的消防系统,他们也在想办法,找政策,而非向业主摊派。

  小区的消防系统由于常年运作已经无法维修,预估计要花费百万的费用,业主委员会也在商量,是否能与政府部门联系,争取西安市老旧小区改造政策资金,由政府拿一部分资金,业主们拿一部分,为小区彻底解决消防系统老化的问题。

  对于和平花园小区的业主来说,最终的信任来自一切收入和支出走公账。

  上游新闻记者随机抽选了三户业主进行采访。他们对于业主委员会管理的物业十分满意,“最起码财务是公开的、透明的,大家这么多双眼睛盯着,我们业主委员会的成员是真心为大家服务的。”

  有住户告诉上游新闻记者,业主委员会的成员不但自己不拿津贴,有时还自己掏钱,为业主委员会办事,比如业主委员会的纸杯都是业主委员会成员赞助的。

  业主委员会成员告诉上游新闻记者,自治管理这一年,在业主委员会的推动下,有关部门拆除了业主们前期反馈较多的违章建筑,他们还准备将拆除违建后的空地修建成小区的休闲广场。

  上游新闻记者获悉,这一年,由于业主委员会成绩不错,小区的物业费缴费比例达到90%以上。

  企业管理:业主自治管理小区坚持监管分离

  结余的近83.23万元准备用来做什么?

  业主委员会成员告诉上游新闻记者,小区还存在消防设施老化、高低压配电柜突然瘫痪和上下水管道老化等问题,目前结余资金肯定解决不了这些问题,除了保证小区运转资金以外,他们也在考虑以此解决小区问题的方法使用资金。

  “最近小区正准备召开业主大会讨论补缴维修资金,彻底解决这些问题。”业主委员会成员告诉上游新闻记者,在当地政府的帮助下,小区已经申请了老旧小区改造,准备借这个机会把外立面、保温层和屋顶防水好好改造一下。

  何志恒告诉上游新闻记者,业主自行管理是业主自治的高级阶段,对业主委员会的要求比较高,除了具备一般条件之外,还要求业主委员会成员要具有企业管理经验,合理开源节流,把每一分钱都用到物业日常管理活动中去。

  何志恒说,业主自治管理小区还要注意的是,自行管理并不是业主委员会的人自己来管理,需要聘请专门的服务团队。一定要避免监督和服务一体化,要坚持监管分离的原则。如果是自己负责监督,自己又参与管理并拿工资,就会失去公道,自管就进行不下去了。

  一年结余83万,小区物业并无好的装修。

  前车之鉴:业主自管业主不能有私心

  上游新闻记者获悉,业主自管并非和平花园小区首创,西安曾经也出现过业主自管的先例,但最终以失败告终。

  2012年,西安曾有一小区就曾经有过业主自管。参与者告诉上游新闻记者,当时小区业主委员会成立后,也决定做业主自管。经过前期筹集了启动资金后,业主委员会准备引进专业的物业管理团队,其中包括物业经理、客服、保安等。

  参与者说,但此后,业主自管一直存在问题。首先,前期物业公司迟迟不愿退出,导致业主委员会的管理团队一直无法实施工作。之后,在有关方面的帮助下,业主委员会虽然接管了小区物业,但业主委员会内部又发生了争执,有人成立了物业公司,还想从中拿工资。之后的事情越来越复杂,导致业主自管存在问题。

  但即使如此,曾经的参与者表示,虽然失败了,但并不代表业主自管是条错误的方向。

  该参与者认为,业主自管对业主委员会成员的要求很高,首先不能有私心,其次还需要管理、会计和法律方面的专业知识。

  西安目标:业主委员会覆盖率要到60%以上

  今年5月17日,西安市市长李明远在做《2020西安市政府工作报告》中,提到“提升城市精细化智能化管理水平”时指出,2020年西安要进一步加强物业市场监管,业主委员会覆盖率达到60%以上。

  此前几年,西安当地媒体和政府部门曾组织多个社区在国内多个城市进行学习、研讨物业管理经验。

  上游新闻记者获悉,通过学习、研讨获得以下几种模式。如,有的小区实施“总经理负责、董事会监督”体制。其中,物业公司属于业主委员会下属机构,主要负责执行业主委员会的决策,而业主委员会负责规划小区发展的未来方向。

  也有的小区实行“股份制”,物业公司属于全体业主,所有业主都是股东,由业委会主任、副主任代持股份,业委会成员不拿工资,义务做事。物业公司直接受业委会领导,不以盈利为目的,经营收入主要用来搞社区建设。

  同时,有的物业公司引入了保险公司,以此方式对冲、降低物业运营的潜在风险。

  何志恒说,业主自管必须要具备四个条件,一是要有业委会,且要真正拿到管理权;二是要有三个月左右的流动资金;三是要有一批热心业主支持自管;四是要得到政府层面的支持。另外他认为,“最重要的就是,业主委员会成员一定不能有私心。”