鲁迅曾说：“曾经阔气的要复古，正在阔气的要维持现状，还没阔气的要改革。”这话他真说过，而且用来说当今的楼市也丝毫不牵强。
虽然偶有鹤岗“白菜价”房子之类的新闻来“搅局”，但是大家也就当新闻看看而已。面对高企的房价，不外乎3种心态：还没买房的想要房价降降或者不再涨，哪怕涨得慢一点也好；东拼西凑好不容易买上房的暂时可以长吁一口气：“终于上车了！”有好几套房，将房产作为投资品的，则希望房价继续涨、大涨……
这些心态，基于一个铁的事实：近期，国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅价格变动，总体来说无论新房二手都在涨，其中，西安新建商品住宅涨幅最为夸张，同比上涨24.4%，全国排名第一。早在今年初，就有新闻报道，2018年，西安房价全国涨幅最高，同比上涨22.4%。
与西安房价大幅上涨相对应的，是国家对高房价的调控：
2018年3月，“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针；2018年全年全国陆续发布调控政策400余次；2018年7月31日，中共中央政治局召开会议，提出“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”。
就在几天前的4月19日，中共中央政治局会议又44字定调房地产市场，重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。
为何在国家强势调控房价的背景下，西安房价涨幅还在全国一路领跑，是什么支撑着西安房价暴涨？如何理性看待西安房价上涨？
对土地财政的依赖是推动房价暴涨直接因素
近4年，西安房价1年上一个台阶：2016年西安市商品房均价为6514元/㎡；2017年西安市商品房均价为8880元/㎡；2018年西安市商品房均价为11673元/㎡；2019年，有专门研究西安房产市场的自媒体统计，近半年（2018年10月到2019年4月）西安房价中位数为1.3万元，涨幅为1000元/㎡。
为什么这几年西安房价涨得这么多这么快？有两种比较流行的解释。第一种是根据拿地成本来解释。从开发商的战略调整的角度来看，北上广深等一线城市楼市增长乏力，开发商从一线城市和热点二线城市撤退到西安、郑州这样的新一线城市或者非热点二线城市。这从各大地产商纷纷在西安拿地就可见一斑。
3月21日，近30家房企争夺位于西安高新区软件新城的147亩居住用地，超过300轮激烈竞价，最终由高科集团以2517万元/亩竞得，楼面价最高达13450元/平方米，溢价率最高至73%。
据拥有中国房地产最大的信息数据库的克而瑞公司统计，2019年西安第一季度地价较2018年的涨幅达到了147%，居全国第一。地价涨这么多，房价一点不涨似乎说不过去。
第二种是根据西安人口越来越多来解释。自2017年3月1日起，西安市的落户政策越来越宽松，吸引各层次人才落户的优惠政策越来越多。截至2018年末，西安市常住人口1000.37万人，比上年末净增加38.70万人。
自西安2017年实施“史上最宽松”的户籍准入新政策开始算起，近两年西安新增落户人口已经突破百万。而在此之前，西安的户籍人口数量相对稳定，2013年到2016年，西安户籍人口分别为806万、815万、816万和824.93万。落户方便了，买房的户籍限制少了，买房也就更容易了。
相对来说，第一种解释似乎更有说服力，看上文第一个表格可知，从2017年至今，西安的地价逐渐上涨，而且幅度还不小，这和西安房价的连续暴涨相符。再看人才引进，第二个表格中房价上涨的城市中大部分都发布过人才引进政策，落户政策也是越来越宽松，成都、武汉等城市新落户人数同样暴增，但其房价增长幅度都没有西安大。
这说明西安相对其他同类城市来说，更加依赖土地财政。西安不断放松落户政策，发布人才引进政策，似乎是为了消化卖地后盖的越来越多的房子。西安房价暴涨，并不是因为供不应求。
在2018年6月，针对当时“西安商品住宅去化周期缩短”的情况，房产评论人士王建红就曾分析过：在前几年的房产热下，开发商在西安拿地建房的规模很大。西安楼市出现的供不应求现象，并不全是因为库存不足，而是在预期触及下房价倒挂、供给不足所导致，加上部分企业的惜售心理，如果算上这些房产，对于整个市场而言，待售总量是巨大的。
为什么开发商纷纷来西安拿地、“囤楼”？
唯一的解释：资本的嗅觉总是很灵敏的，拥有大量资本的开发商很看好西安的发展前景，对“惜售”的地产企业来说，“囤一囤”待价而沽是值得的。如果西安没有投资和值得在此长期居住发展的价值，资本不会看好西安，个人同样不会看好西安。
西安的投资价值从何而来？
写此文前，我对祖辈就居于西安的土著坊妹进行了一个“专访”：西安到底有什么好？她回答如下：
西安的历史文化底蕴雄厚，城市生活节奏不是很快（如果退居二线，西安是不错的选择），生活很便利（比如吃喝玩乐的很丰富），气候条件适合居住（至于冬季的雾霾，全国绝大多数大城市都有），地形平坦，交通四通八达。
坊妹即兴而直观的回答对西安高企的房价已经有了一定的说服力。作为一个从更西北的地方来西安才两年的新西安人，我认为可以从西安的过去、现在和将来3个维度来分析西安高房价的来由。
十三朝古都西安是联合国科教文组织1981年确定的“世界历史名城”，美媒评选的“世界十大古都”之一，是中华文明和中华民族重要发祥地，有保存完整的自然和人文旅游资源。这是逝去的历史给这座城市留下的宝贵的独一份的“遗产”。
在西安生活久了，你会有一种油然而生的优越感。比如你可能经常路过钟楼、大雁塔、明城墙、陕历博，花个1天时间就可以去趟兵马俑、华清池，其他闻名世界的景点也不计其数，世人羡慕和景仰的世界旅游胜地西安，就是你每天生活的地方。用坊妹的话说，就是“在西安生活久了，再去其他大城市，觉得都没什么历史和文化底蕴”。
这两年，西安在抖音上成为“网红”城市，引来无数游客打卡；“西安年·最中国”系列活动让“来西安过年”成为一种旅游新时尚，还衍生出“最中国·看西安”系列文化旅游活动，进一步扩大西安的知名度。这些活动的成功秘诀，就在于将西安这座城作为一种“产品”和“项目”来营销，而其营销的最“硬核”之处，正是将西安的“古都”气质拿捏的很准，将西安的历史文化价值进一步盘活。
回溯过去，西安更像“古都”，而观现在，西安则更像是“城市”。既然是城市，就要有栓心留人、吸附人才的基础。而西安则正好有这样的基础。
比如西安的科教资源很丰富，根据教育部最新公布的2018西安大学名单可知，西安总共有63所大学，其中涵盖一二三本科院校42所，专科院校21所；西安的医疗资源也很可观，截至2017年末，西安全市医疗卫生机构总数达6384个，比上年增加508个，2017年，西安全市医疗卫生机构总诊疗人次达6775.1万人次，比上年增加589.2万人次。
就连历来被吐槽的就业难问题，也在一定程度上“反映”了西安的吸引力。国内某大型招聘网站出炉的《2018应届毕业生就业力调研报告》显示：西安的应届毕业生超60%的选择留在西安就业。没有相当的就业机会，是很难留住这么多毕业生的。
还有西安越来越便利、四通八达的交通，改善越来越快的营商环境，越来越开放多元的舆论氛围，都是西安“西引力”的体现，也是西安房价增长的“硬”基础。
再展望将来，西安是丝绸之路起点城市，第九个“国家中心城市”，关中城市群“龙头”，代管西咸新区后体量更大，发展前景更广阔，这些优势都是开发商和个人看好西安发展的理由。
尽管西安有很多不如人意的地方，比如中小学上学难、冬季雾霾重、民营经济不够发达等，但是无论你吹也好，黑也好，在坊叔上述的3个维度上，西安的优势也是实实在在存在的，它们不是一天两天积累起来的，也不会因为你个人无视而马上消散，它们将会吸引一代又一代西安人继续为之奋斗，也会吸引越来越多的人来到西安。
既然西安有这么多支撑房价的优势，为什么近几年西安房价的暴涨，会被人广为诟病，甚至谈房色变？
“黑历史”不容回避，西安楼市渐趋理性
智联招聘最新发布的《2019年春季西安雇主需求与白领人才供给报告》显示，西安地区2019年春季求职期的平均薪酬为6758元/月，在全国37个主要城市的薪酬水平中排名第29位。
从薪酬的分布情况来看，西安地区薪酬水平较低，平均薪酬4000元/月至6000元/月的职位占职位总量的36.6%，8000元以上/月的仅占21.3%。2019年前三月，西安房价中位数为1.3万元。买1套90平米的住房，光付三成的首付（35.1万元），就要工作52个月。即使这样，仍然有大量网友留言“拖后腿了”。
工资水平和房价差距很大，而且本来就不高的工资水平，其上涨速度远远赶不上房价上涨幅度，是大家吐槽最多的一件事。
比如，《2018年春季西安雇主需求与白领人才供给报告》显示：西安地区2018年春季求职期的平均薪酬为6381元，在全国37个主要城市的薪酬水平中排名第30位。相比2018年春季，西安2019年春季的薪资水平只上涨了377元，涨幅只有5.9%，远远低于房价涨幅。
这点大家在自嘲中似乎也默认了，顶多寄希望于国家越来越严的调控，房产市场的自我调节，还有自己的艰苦奋斗。但是令大家不服的是，在西安房价大幅上涨的背景下，出现了一些令人费解的现象：
一些开发商“突然”变得遵纪守法起来，举报自己“无证售楼”；一些开发商公然违约，突然又不按照原合同卖房，侵害购房群众合法权益；还有业主本来买房结婚，结果孩子都生了，还没能办入住手续……西安部分地产商的这些“黑历史”，是真的有历史来源。
新浪乐居西安2019年“315西安楼市调查结果”。据业内人士分析，2016年前，西安楼市曾一度衰退，同时存在市场监管不到位等问题，相当一部分开发商为回笼资金，在项目没拿到预售证时开始销售，与购房者签订认购协议，许多购房者都交的全款。
没想到，西安房价这两年暴涨后，一些不诚信的房产商想抛弃这些已经付过款的购房者，甚至主动申请受罚，要求解除合同或认购协议，一些开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同。
尽管一些业主通过法律途径捍卫了自己的权益，比如在2018年12月29日，西安市中级人民法院终审判决，撤销此前长安区法院的一审判决，驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求，维护了购房者的利益。但是还有一些利益受损的购房群众的利益没有得到保护和补偿。
房价的合理上涨我们不得不接受：你不得不承认，想要留在机会更多、资源更丰富的大城市，日渐高企的购房成本是必要成本，就像你要暂时接受它的交通拥堵和环境污染一样，普通老百姓想在西安有套房，从来就不容易。
另外，无论是投资还是自住，面临房价的上涨，大家已经不像前几年那么恐慌和迷茫。以摇号为例：从去年启动摇号至今年3月底，西安共有334次开盘销售，其中有170次（占比53.3%）的开盘无需摇号。
但是对于不合理的甚至违法的房产乱象，比如业主广泛反映的虚假宣传、合同陷阱、配套变更、延迟交房等问题，仍然要坚决制止并严惩。
无论是引导“嗜血”的资本流向实体经济，还是打击房产乱象，肃清西安楼市遗留问题，光靠购房者的力量远远不够。西安各级政府要继续坚持“房住不炒”的调控方针，通过适度调整财政政策、货币政策，密切监管资金走向等方法，将资金导向其他实体行业。同时加大打击开发企业违法违规行为力度，规范商品住房销售行为，不要让西安的高房价影响其长远发展。
