随着房价上涨，近一年来，卖方毁约事件频现，双方因此闹上法庭的也不胜枚举。近日，有不少市民向本报提出疑问称，同一类案件，为什么法院判决各有不同，比如开发商举报自己无证卖房起诉购房者一案，长安区法院判定合同无效，西安中院却改判合同有效。而在另一起存量房买卖纠纷中，卖家毁约，新城区法院又支持了合同解除。此类案件的判决标准是什么？购房者又该如何最大限度保护自己的权益？昨天，三秦都市报记者邀请专业律师说法释疑。
相同案件
为何有3个判决
2016年，西安市部分购房者通过签订内部认购合同的方式，购买了闻天公司所开发的“紫杉庄园项目”商品房。2018年2月前后，闻天公司以该项目没有商品房预售许可证为由，将多名购房者起诉至西安市各基层法院，要求确认内部认购合同无效。
2018年6月8日，受理其中一起案件的长安区法院作出一审判决，判决确认闻天公司与业主李某茹之间签订的内部认购合同无效。宣判后，李某茹不服提出上诉，西安市中级法院依法立案受理，后作出终审判决：撤销长安区法院一审判决，驳回开发商诉讼请求。
存量房买卖纠纷一案的报道显示，2016年11月中旬，市民薛先生和妻子林女士通过中介公司看上一个86平方米的二手毛坯房，于十多天后以总价51万元的价格，和中介、房东吴某及其妻子黄某签订了西安市存量房买卖合同和房屋买卖居间合同，并交了5万元定金。
存量房买卖合同写明：甲方需在房产证办理后7个工作日内办理撤押手续，然后办理过户。但次年3月房产证下来后，房东却不愿再配合过户。同年6月，薛先生夫妻将吴某夫妻起诉至新城区法院，希望被告能继续履行合同完成过户，并支付违约滞纳赔偿金等费用。最终法院判定合同解除，被告向原告支付违约滞纳赔偿金45900元、租金损失4500元、律师费6000元、保费3500元。合同解除后，薛先生和林女士再次将黄某、吴某起诉至新城区法院，提出支付双倍定金10万元，因违约产生的房屋增值部分差价损失530160元等诉求。法院判定被告向原告支付房屋差价损失93614元，驳回了其他诉求。
律师：
裁决根据具体情况作出
昨天，陕西维瑾律师事务所何睿律师对此进行了解读。何律师称，光从具体的法律规则上来看，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，确实违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，长安区法院作出的一审判决并非全然不能理解。但除了具体的法律规则，公平正义的实现有时还需受一些另外的约束，比如《民法通则》、基本道德的约束，需要站在一个较高的角度来审视判定。比如不受道德约束的“正义”是否是一种“伪正义”，是否符合基本的社会价值导向。西安中院即是从大的法治原则出发，站在另一个高度上作出判决的。至于新城区法院为何对存量房买房纠纷一案作出了解除合同的判定，何律师说，裁决都是根据具体的、不同的情况作出的，这个“不同”，甚至包括一点点细节的不同，如交易进展等。以这两个案子为例，开发商起诉业主案是在房子卖了两年后，并且业主已经入住的情况下发生的，如此判决后期执行几乎是自然而然的，没有阻力。而存量房买卖纠纷一案，交易初期就出现了问题，即使法院勉强判决买家胜诉，判决结果也是很难实现的。“卖家现在已经明确表示不愿继续履行合同，涉案房屋还是其按揭购买的，被设立有抵押权，法院即使判了正常履行，卖家后期就是不愿意配合，不办解押手续，也不过户，这个判决就没有意义。”
首席记者 张晴悦
说法论理
