文/王艺霖
回望2017年，西安商业地产市场的活跃值得大书一笔。益田假日世界、高新万达广场、砂之船奥特莱斯、群光广场、华润万象城等优质购物中心纷纷入市，成为其中主要代表。值得一提的是，西安优质零售物业市场首层平均有效净租金维持稳定上涨的态势，并且新落成项目以较高租金水平入市，同时，部分成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及较强的业绩表现维持较高的租金水平。
商业投资受青睐 库存依然处于高位
从国家统计局公布的数据来看，2017年前三季度商业地产的投资热情高涨。其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。销售面积方面，2017年1月-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。西安的商业地产也呈现复苏之势，截至10月，西安办公物业库存降为14个月，较去年同期减少80.48万平方米，为历史最低值。商业库存量及去化周期也逐步下降。
值得关注的是，由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，市场的空置率并没有下降，商业地产库存压力依然较大。2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场，从国家统计局公布的数据来看，全国2017年1月-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%；商业用房7322万平方米，同比增长7.5%。截至2017年10月末，西安市商业物业库存量为683.97万平方米，去化周期为68个月。
西安商业市场活跃 转向个性化竞争
在市场的激烈竞争及电商持续冲击等因素的影响下，各大优质零售项目或将适时进行租户及业态的调整，侧重引入还未涉足西安市场的品牌，开始从同质化向个性化的转变。
值得一提的是，西安优质零售物业市场首层平均有效净租金维持稳定上涨的态势，并且新落成项目以较高租金水平入市，同时，部分成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及较强的业绩表现维持较高的租金水平。2017年上半年优质零售物业市场首层平均有效净租金相比2016年同期上升2.6%，达人民币213.3元/平方米/月。招商实力较强的新开业项目呈现的租金有望超过市场平均水平，加之部分位于成熟商圈的表现较好项目租金预期上涨，西安零售物业市场平均有效净租金有望继续攀升。
儿童业态带动购物中心人气
占比达总体量20%
随着“80后”“90后”结婚生子，他们对物质品质消费需求也同样转嫁到孩子身上，消费观念相比上一辈更加随性，育儿观念也更偏向于精细化，对生活品质也有更高的要求。中国儿童产业研究中心调查显示，有80%的受访家庭，孩子的支出占家庭支出的30%至50%。
据赢商网大数据显示，目前儿童业态已占购物中心总体量的20%，仅次于休闲娱乐和餐饮业态。购物中心乘此时机大打儿童体验牌，新兴儿童业态层出不穷，幼儿园、托儿所、私立学校、儿童剧、儿童主题餐饮、儿童互动体验博物馆……
以砂之船奥特莱斯为例，除了琳琅满目的儿童零售业态，更是大规模加入了儿童体验业态，穿梭于商场中，模拟现实生活中的交通场景，以亲身体验的形式教会儿童红绿灯辨别、穿过斑马线、礼让行人等交通规则。小朋友可以在奇趣的儿童乐园里尽享欢乐时光，还可以在童话般的交通小镇里，驾驶着卡通魔法车穿越奇妙世界，丰富多彩的儿童业态带动起购物人气。
