早安，坊友们~今天是2017年7月10日，星期一，农历六月十七，晴，22~39℃，空气质量67，良。

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　　转眼2017年已经过半，在经历了房荒、抢房和限购后，西安的房价和销量都发生了较大变化。据西安市房屋管理服务网统计，五月份西安商品房成交面积环比下降55%，然而房产市场依旧红火，房价一路走高，破万趋势明显。

　　目前西安的楼市究竟是个什么状况？西安的房价为什么涨得这么快，未来房价涨势如何，存量如何，都是哪些人在买房，和老百姓息息相关的问题有哪些？7月8日，坊叔带着这些问题，专门和从事房产销售的朋友G畅聊了一番。本文就从一线销售人员的角度来谝一谝西安楼市的那些事儿。

　　房价怎么个涨法？

　　G，2014年开始在西安从事房产销售工作。作为一线房产销售人员，她对房价涨跌的感受不亚于购房者。她告诉坊叔，西安的房价大幅度上涨是从2016年9月份开始的。

　　据G的了解，她2014年入行后先后接了两个盘，都在浐灞生态区，一个是振业，一个是领馆1号。振业2014年的时候也才6000多元1平米，当时还促销，买一套110的房子赠送一部分面积，折合下来才5000多1平米。

　　随着去年地铁3号线的开通和西安房市大环境的变化，振业的房子已经八九千1平米了，而且房子基本卖光了。她现在销售的领馆1号也是，去年9月份的时候高层在6800元，洋房在8500元，现在洋房已经涨到12000元，高层早卖完了。

　　据媒体报道，元旦后至3月初，西安房价基本维持在7700元/平米，然而随着销量涨势的显化，西安房价连续3个月呈现暴涨，6月初，西安房价已增至9265元/平米，相比3月初上涨18.52%，其中城南区、高新区房价已然过万。

　　浐灞的房价为何涨得这么快？

　　除了刚才提到的地铁3号线经过振业，G说，振业房价的上涨，还和浐灞生态区的整体发展有关系。浐灞的生态环境对置业者有很大的吸引力，用G的话说就是，浐灞有“原来的树、原来的水、原来的公园”，自然环境原生态，改造得少，不像曲江那边都是人造的景观。

　　浐灞“金融商务区”的定位也吸引了大批置业者，比如国家开发银行陕西分行、长安银行、永安保险公司三大金融机构总部落户浐灞，万达城选址浐灞。

　　供应量变少+房管局管理趋紧

　　提到西安楼市大环境的变化，G说，有两个主要因素催促着西安房价的上涨。

　　一是西安土地市场供应量变少。G的感觉是新开的楼盘没有以前那么多了，可供开发的地变少了，地少了，和地价相关的房价当然得上涨。坊叔查阅了1份资料佐证了G的说法：据房屋管理服务网资料显示， 2017年4月，西安土地市场供应量环比下跌，成交量缩减。月内，因土地竞拍超最高限价以及供应中止等原因，共计6宗土地流挂，包括浐灞3宗住宅地块以及临潼商服地块等。

　　二是西安市房管局对西安房地产市场的管理越来越严，比如对商品房的预售许可审批越来越严，没有取得预售许可证得商品房不得上市销售。取得预售许可证的楼盘变少了，商品房市场供应量就变少，房价自然上涨。

　　6月底，西安市房管局公布《2017年已作出行政处罚决定的项目名单（第二批）》和专项整治检查中存在违规行为的第二批房地产经纪机构处罚名单，共涉及4个楼盘、8家房地产经纪机构，最高罚金32万元。其中，就有未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的楼盘。

　　和G的感觉同步的是，坊叔看到的一份报道：据西安市房屋管理服务网统计，五月中下旬，西安楼市获得预售证不到20张，还不及四月的一半。受其影响，五月份西安商品房成交面积环比下降55%。

　　炒房团也是房价上涨重要因素

　　都是哪些人在买房？

　　G说，炒房团、刚需、改善型用户是主力。其中，坊叔对炒房团最感兴趣，就让G着重介绍了她眼中的“炒房团”。

　　据G介绍，炒房团主要来自西安周边大城市，如成都、武汉、郑州等地。像成都、武汉、郑州房价都已经过万，这些和西安“同级别”的城市的有钱人经历过当地房价的上涨，觉得西安房价前五六年一直稳定低价不正常，早晚得涨，于是就出手来西安购房。G听业内人士说，去年就有郑州过来的炒房团，在振业、自然界等楼盘一买就是十几套。

　　相反，西安本地人倒一直在观望，觉得房价不会那么涨那么快，有点“当局者迷”的意思。G就曾经遇到过一个西安本地的客户，从去年就开始观望，结果到今年看到房价大幅上涨，不久前买了一个自己并不满意而且还花高价钱的房子。

　　房价仍有较大上涨空间

　　似乎无论何时，小户型的房子都要更畅销一些。坊叔看到G所在的领馆1号，小户型（140平米以下）的房子已经“售罄”了。据坊叔了解，这也是西安楼市的普遍行情。大多数购房者尤其是刚需客户的购买力有限，小户型的总价低，首付款少，还可以接受，所以很畅销。

　　“买不起的越来越买不起，买得起的手里往往有好几套。”G说的这句话让坊叔感觉到西安楼市的残酷。据G介绍，现在房价这么高，又涨得快，以前一平米6000，现在9000，远远超过普通百姓工资增长速度，以前买不起的客户，越来越买不起。而那些买的起房的客户，手里基本都不缺钱，有的手里还有好几套，他们买房有的是为了改善环境，比如看中浐灞的生态环境，有的是为了投资。房价上涨这么快，最苦的往往是那些最需要房子的人。

　　坊叔更关注的，是未来西安房价的走向。据G了解，随着浐灞发展的日趋成熟，未来几年，浐灞房子的均价有望达到1万5到两万。她说，现在制约浐灞房价上涨的因素和其他区差不多，主要是一些配套还不够完善，比如学校资源比较紧张，孩子上学难问题难以解决。前段时间，浐灞一些小区就有学生家长拉横幅“申诉”上学难问题。

　　多挣钱 +关注个人信用+多方合力

　　临别，坊叔问G，对购房客户有没有什么建议？

　　G说，最直接的就是多挣钱、早买房，你买或者不买，房价仍然会涨，总价也不会低，普通老百姓只有多挣钱、早买房了，咬咬牙能买的尽量早买。

　　G还有一些小建议告诉坊友。首先是关于个人信用的问题。每个客户来买房，她都要问客户一个问题：名下是否有贷款，信誉是否良好？不要小看这个信誉问题。不少客户就卡在这个问题上，比如你的信用卡没有按时还款，按一些银行的规定，“连3累6拒贷”（信用卡连续3次累计6次没有按时还款，银行将拒绝贷款）。因此，坊友们平时要多注意和银行打交道是的信用问题。

　　其次是和最新的西安楼市限购政策有关。6月28日，西安市政府办公厅公布调整西安住房交易政策的通知，新政规定：外地购房者不管购买新房还是二手房均须提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。因此，外地人如果想在西安买房，要么尽早在西安落户，要么及时缴纳社保，或者保留个人缴纳所得税的证明。

　　坊叔认为，普通百姓的工资增长速度很难跟上房价上涨速度，因此仅靠百姓的微薄力量，很难和“汹涌”的房价对抗，还需要政府、监管部门、开发商等多方合力解决“住房难”问题。如听取一些专家的意见：政府加大开发用地的供应，房管部门加快新推出楼盘上市的审批速度，开发企业和代理机构要有行业自律，各方面合力稳定楼市，让其健康发展。

　　2017西安楼市新政细则

　　2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

　　通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受第一条规定限制。以前述方式取得的住房再上市交易（买卖、赠与），需取得《不动产权证书》后满2年。

　　6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。